Note Legali

Date le numerose difficoltà della materia trattata per quanto riguarda la vendita e l’acquisto di un immobile, vorremmo cercare di semplificare l’iter burocratico in tre passaggi sostanziali, per rendere il tutto più comprensibile:

  1. OFFERTA E PROPOSTA DI ACQUISTO
  2. PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA O COMPROMESSO
  3. ROGITO

OFFERTA E PROPOSTA DI ACQUISTO

Una volta trovato l’immobile che risponde alle caratteristiche ricercate, viene elaborata dall’Agenzia immobiliare una Proposta di Acquisto.

In genere la Proposta d'Acquisto viene formalizzata su un format prestampato fornito dall'agenzia immobiliare che ha il mandato a vendere. La Proposta d'Acquisto è un documento vincolante dove è indicata l’intenzione di acquistare l’immobile, sono indicati i dettagli del compratore, il prezzo offerto, i dettagli dell’immobile, le date del Preliminare di Compravendita e del Rogito.

Assieme alla proposta viene di solito consegnato al venditore un assegno per "bloccare l'affare" e per dimostrare le concrete intenzioni del potenziale acquirente. La proposta ovviamente impegna solo quest'ultimo fino al termine di tempo definito dalla proposta. Impegna, però a sua volta, anche il venditore nel momento in cui questa viene accettata, chiaramente in forma scritta.

Se l'affare va a buon fine e non ci sono ripensamenti, le parti si incontrano per mettere a punto un Preliminare di Compravendita ( vedi infra).

La cosa più importante da verificare è che la Proposta contenga una o più clausole che prevedano una serie di condizioni su aspetti che si potranno verificare solo in un secondo momento,attraverso la Perizia di tecnico di fiducia della parte acquirente .In particolare la proposta deve prevedere la regolarità di tutte le verifiche riguardanti la proprietà del bene e tutti gli aspetti urbanistici, catastali e condominiali che lo riguardino: in momenti successivi alla proposta potrebbero infatti emergere "sorprese" su agibilità e abitabilità dei locali, accatastamento, abusi edilizi, servirtù, parti comuni o spese condominiali straordinarie. In poche parole occorre riservarsi di riformulare o annullare la proposta qualora emergessero maggiori oneri di spesa o mancanze di elementi fondamentali per l’acquisto di un immobile.

In una compravendita, figura fondamentale rimane il Notaio, che avrà l’onere di effettuare un controllo approfondito di tutto il materiale tecnico relativo all’immobile. Al fine di portare un affare alla conclusione si consiglia all’Acquirente di seguire queste semplici regole:

  1. Titolo di provenienza
    Farsi dare dal venditore la copia del suo atto di acquisto.
  2. Ipoteche
    Informarsi sull'esistenza di ipoteche (la verifica sarà comunque fatta dal notaio): se è nota l'esistenza di una ipoteca richiedere al venditore che ne venga consentita la cancellazione prima o contestualmente al rogito.
  3. Catasto
    Chiedere al venditore la scheda catastale e accertarsi che corrisponda allo stato di fatto.
  4. Certificati
    Chiedere al venditore: gli estremi (e se possibile le copie) dei titoli abilitativi edilizi (concessione o altro) e di eventuali condoni.
  5. Mutuo
    In caso di compravendita e mutuo contestuali, rivolgersi alla banca che erogherà il finanziamento per avere una disponibilità preventiva.
  6. Impiantistica
    Verificare lo stato degli impianti e chiedere al venditore le relative certificazioni di conformità.
  7. Costi e notaio
    Preventivare in linea di massima il costo complessivo dell'operazione; per i calcolidettagliati occorre rivolgersi al notaio, a cui bisogna portare per tempo tutta la documentazione raccolta.

Il secondo passo, una volta ottenuti tutti i documenti sopra indicati e se la perizia dei tecnici è andata a buon fine, è il

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA o COMPROMESSO

Si tratta di un atto con il quale le parti promettono di concludere un futuro contratto (rogito notarile) e nel quale vengono riportate ed ampliate tutte le condizioni stabilite nella Proposta d'Acquisto. Nel compromesso devono essere indicate in modo chiaro, le generalità delle parti, le caratteristiche e i dati catastali dell'immobile, il costo e le modalità di pagamento e la data di stipula del rogito con relativa consegna dell'immobile.
Al momento della sottoscrizione del Compromesso un ulteriore deposito, per arrivare almeno al 30% del prezzo dell’immobile, dovrà essere pagato dalla parte acquirente. E’ fondamentale capire che una volta che il Compromesso è stato firmato, se la parte acquirente cambia idea e non vuol più procedere con l’acquisto, perde l’intero deposito versato, Caparra confirmatoria, fino a questo punto .Se è invece la parte venditrice a non volere più procedere con la vendita, dovrà pagare al compratore il doppio della caparra fino ad allora versata.

Ed eccoci arrivati all’ ultimo passaggio che porterà al vero e proprio acquisto dell’immobile, ovvero

IL ROGITO

Questo atto viene redatto da un notaio scelto e pagato dall’acquirente;il notaio dopo aver effettuato tutte le verifiche del caso, come sopra definito, in sede di stipula dovrà leggere e spiegare il contenuto dell’ atto. Al rogito viene consegnata, alla parte venditrice la somma di denaro a saldo del prezzo concordato e contemporaneamente la parte venditrice dovrà consegnare le chiavi dell’immobile alla parte acquirente, se invece tale scambio non è contemporaneo, nell’atto sarà specificata la data di consegna dei locali.

DOCUMENTI DA CONSEGNARE:

ROGITO CON INTERVENTO DI PERSONE FISICHE:

  1. documento d’ identità;
  2. codice fiscale;
  3. certificato di nascita;
  4. Estratto di matrimonio (per coniugati anche se separati);
  5. certificato di stato libero o di vedovanza ( per celibi, nubili, vedovi);
  6. sentenza/ decreto di separazione o divorzio ( per separati o divorziati);
  7. Copia dell’atto di separazione dei beni o del fondo patrimoniale ( per coniugati);
  8. Copia autentica della procura ( in caso di intervento di un procuratore)
  9. Autorizzazione giudiziale ( per rappresentanza di incapaci)
  10. Permesso di soggiorno ( per extracomunitari)

ROGITO CON INTERVENTO DI SOCIETA’:

  1. Documento d’ identità del legale rappresentante;
  2. Certificato camerale;
  3. Statuto vigente;

 

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